Najem krótkoterminowy a długoterminowy – przewodnik dla początkujących inwestorów
Inwestowanie w nieruchomości to jedna z popularnych strategii budowania majątku, szczególnie w Polsce, gdzie rynek mieszkań stale się rozwija. Początkujący inwestorzy często zastanawiają się, czy wybrać najem krótkoterminowy (np. przez platformy takie jak Airbnb, wynajem na godziny lub na doby turystom), czy najem długoterminowy (tradycyjny wynajem umową na kilka lat). Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady, różni się stopą zwrotu, kosztami operacyjnymi, kwestiami prawnymi i podatkami. W artykule porównamy obie strategie pod kątem rentowności i praktycznych aspektów, aby ułatwić wybór początkującemu inwestorowi. Omówimy też alternatywy, takie jak flipping mieszkań, oraz podpowiemy, który model może być bezpieczniejszy na start.
Czym jest najem krótkoterminowy?
Najem krótkoterminowy to forma wynajmu mieszkania na dni lub tygodnie – zamiast jednego najemcy na rok czy dwa, właściciel przyjmuje kilku kolejnych gości. Tego rodzaju oferta znajduje się najczęściej na platformach rezerwacyjnych (Airbnb, Booking itp.) albo w prywatnych ogłoszeniach. Mieszkanie musi być całkowicie wyposażone (meble, AGD, pościel, przybory kuchenne, Wi-Fi, ręczniki itp.), jak w hotelu. Wynajem krótkoterminowy często wybierają turyści oraz osoby służbowe szukające zakwaterowania na czas pobytu w mieście. Potencjałem tej strategii jest elastyczność: można dynamicznie zmieniać cenę za noc, dopasowując się do sezonu (wyższe stawki w wakacje, ferie, święta) i utrzymywać mieszkanie wolne, gdy chcemy z niego skorzystać. W atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych (np. nad morzem, w górach, w centrach dużych miast) właściciele często odnotowują bardzo duże obłożenie w sezonie. Z drugiej strony, krótkoterminowy wynajem wymaga dużo więcej zaangażowania operacyjnego niż tradycyjny najem.
Czym jest najem długoterminowy?
Najem długoterminowy polega na wynajmowaniu mieszkania jednemu najemcy zazwyczaj na okres co najmniej kilku miesięcy (standardowo na rok lub dłużej). Umowa zawierana jest według przepisów Kodeksu cywilnego (lub jako umowa najmu okazjonalnego), a czynsz płacony jest raz w miesiącu. Mieszkanie może być częściowo umeblowane albo puste (często najemca przynosi własne meble). Wynajem długoterminowy ma postać stałego, przewidywalnego źródła dochodu – najemca płaci czynsz co miesiąc, a przerwy między najemcami są stosunkowo rzadkie. Ten model bardziej przypomina klasyczne inwestycje w nieruchomości, w którym właściciel bierze pasywny udział (np. poprzez agencję nieruchomości) i nie musi zarządzać ciągłymi zmianami lokatorów. Większość właścicieli mieszkań na wynajem wybiera tę formę jako sposób na budowanie kapitału przy niższym ryzyku operacyjnym.
Zalety i wady najmu krótkoterminowego
Zalety najmu krótkoterminowego:
Wyższe stawki najmu: Dzienna stawka wynajmu jest znacząco wyższa niż dzienna wycena długoterminowa. W praktyce ceny za noc często przewyższają tradycyjny miesięczny czynsz (np. lokal w centrum Warszawy może przynosić 200–300 zł za dobę, co przy średnim obłożeniu przekłada się na wysoki miesięczny przychód).
Elastyczność cenowa: Właściciel ma pełną kontrolę nad ceną – może ją podnosić w szczycie sezonu (np. wakacje, święta), a obniżać poza sezonem, by przyciągnąć gości.
Brak długoterminowych zobowiązań: Nie jesteśmy związani z jednym najemcą na lata. Można łatwo przerwać aktywność (np. sprzedać mieszkanie lub wynająć po koniec sezonu) oraz korzystać z mieszkania na własne potrzeby (na wybrany okres).
Zabezpieczenie przed niewywiązaniem się najemcy: W najmie krótkoterminowym ryzyko niepłacenia jest minimalne – płatność odbywa się często online przed lub tuż po przyjeździe gości, a rezerwacje przez platformy zwykle gwarantują płatność. Nie ma długiego okresu oczekiwania na wypowiedzenie umowy, jak w najmie długoterminowym.
Wysoki popyt w popularnych lokalizacjach: Miasta turystyczne czy centra biznesowe mają dużą liczbę podróżnych, co pozwala na utrzymanie wysokiego wskaźnika obłożenia mieszkania (zwłaszcza w sezonie). Możliwe są wysokie stopa zwrotu na inwestycji – w najlepszych przypadkach może sięgać nawet kilkunastu procent rocznie (przed uwzględnieniem wszystkich kosztów).
Wady najmu krótkoterminowego:
Sezonowość obłożenia: Popyt może znacznie spadać poza sezonem turystycznym (np. zimą nad morzem czy latem w górach). Nawet w dużych miastach zimą bywa mniej turystów, a co za tym idzie – więcej pustych dni. Niższe obłożenie obniża efektywny roczny przychód.
Duża konkurencja: Rynek mieszkań na wynajem krótkoterminowy stale rośnie (w Polsce jest ich obecnie kilkadziesiąt tysięcy – głównie w nadmorskich kurortach, górach i dużych miastach). Właściciele muszą konkurować o gości, stosując promocje, rabaty lub podnosząc standard mieszkania.
Wysokie koszty operacyjne: Krótkoterminowa umowa oznacza częste zmiany gości, co generuje dodatkowe wydatki: sprzątanie po każdym pobycie (wynagrodzenie dla sprzątaczki może wynosić kilkadziesiąt złotych za sprzątanie mieszkania średniej wielkości), pranie pościeli i ręczników, rotację zużytego wyposażenia (co 2–3 lata konieczny może być remont czy wymiana mebli, podłóg, sprzętu AGD). Do tego dochodzą rachunki za prąd, wodę, internet – które zwykle włączamy w opłatę (bo goście nie płacą osobno za media), oraz prowizje platform rezerwacyjnych (3–15% od transakcji).
Duże zaangażowanie czasowe: Prowadzenie oferty krótkoterminowej wymaga stałego monitorowania rezerwacji, odpowiadania na zapytania gości, koordynacji meldunków i kluczy, a także reagowania na problemy (np. uszkodzenia, reklamacje). W praktyce wielu inwestorów korzysta z firm zarządzających wynajmem krótkoterminowym (tzw. property managerów), co podnosi koszty.
Ryzyka prawne i związane z sąsiadami: Właściciel musi liczyć się z tym, że sąsiedzi często nie lubią ciągłej rotacji nieznajomych (hałas, kamienica staje się niebezpieczna itp.), co może prowadzić do konfliktów czy dodatkowych regulacji lokalnych. W niektórych miastach zapowiadane są lub wprowadzane plany ograniczenia wynajmu krótkoterminowego (rejestry, zezwolenia, specjalne podatki czy opłaty turystyczne). Ponadto prawo może wymagać uzyskania pozwolenia na działalność turystyczną (zwłaszcza jeśli mieszkanie wynajmuje się w sposób przypominający hotel). Właściciel powinien też pamiętać o ubezpieczeniu OC dla mieszkania na wynajem oraz o ewentualnym naliczaniu podatku turystycznego.
Podwyższone ryzyko uszkodzeń: Częstszy ruch gości przekłada się na wyższe ryzyko zniszczeń w mieszkaniu. Nawet przy depozycie i skromnym ubezpieczeniu poniesienie kosztów napraw leży często po stronie właściciela.
Formalne zobowiązania podatkowe: Przy rozliczaniu się z podatku za przychody z najmu trzeba wziąć pod uwagę, że krótkoterminowa działalność bywa traktowana przez urząd skarbowy inaczej. Jeżeli przychody z wynajmu przekraczają określony próg (w Polsce obecnie 200 tys. euro rocznie), możliwa jest konieczność rejestracji jako podatnik VAT. Choć większość indywidualnych inwestorów nie przekracza tego limitu, warto monitorować skale przychodów i skonsultować się z doradcą podatkowym.
Podsumowując, najem krótkoterminowy oferuje potencjalnie wyższe zyski dzięki wyższym stawkom dobowym, ale jest obciążony większymi kosztami i wymaga aktywnego zarządzania. Sprawdza się najlepiej w miejscach o dużym natężeniu ruchu turystycznego lub biznesowego.
Zalety i wady najmu długoterminowego
Zalety najmu długoterminowego:
Stabilny, przewidywalny przychód: Wynajmując mieszkanie na rok lub dłużej, inwestor otrzymuje stałą miesięczną ratę czynszu. Nawet jeśli inflacja rośnie, wiele umów pozwala na coroczną waloryzację czynszu (zwykle zgodną z wskaźnikiem CPI). Dochód jest relatywnie bezpieczny – brak zaskakujących miesięcy bez najemców (poza standardowymi przerwami przy zmianie lokatorów). Dla początkujących inwestorów ta stabilność bywa dużą zaletą.
Niskie koszty operacyjne: Poza wyszukaniem i sprawdzeniem odpowiedniego najemcy oraz ewentualnym zatrudnieniem agencji nieruchomości do obsługi (jednorazowa prowizja), praca właściciela mieszkania jest minimalna. Nie musimy organizować sprzątania co kilka dni ani stale obsługiwać rezerwacji. Lokator zazwyczaj sam pokrywa opłaty za media (prąd, gaz, internet itp.), więc koszty stałe najczęściej ponosi najemca.
Mniejsze zużycie mieszkania: Długoterminowy lokator, szczególnie jeśli dba o mieszkanie, zwykle powoduje mniejsze zużycie niż setki różnych gości krótkoterminowych. W efekcie remonty kapitalne i wymiany wyposażenia mogą być rzadsze.
Wpływ kredytowania: W Polsce większość inwestorów kupuje mieszkania na kredyt hipoteczny. Przy stałej racie najmu i stosunkowo stałej racie kredytu łatwiej jest przewidzieć przepływy finansowe – najemca pomaga spłacać kredyt, co z czasem buduje kapitał właściciela (tzw. splata kapitału kredytu z czynszu). Nawet jeśli początkowo miesięczna rata może przewyższać czynsz, z czasem, po spłacie części kredytu lub wzroście czynszu, inwestycja zaczyna się bilansować.
Przyjazne przepisy (ograniczające podwyżki): Obecnie w Polsce obowiązują limity zwiększania czynszu w wynajmie mieszkań prywatnych – roczny wzrost nie może przekroczyć średniorocznego wskaźnika inflacji (czyli ok. 4–6% w ostatnich latach) bez specjalnego uzasadnienia. Dla inwestora oznacza to wprawdzie konieczność zachowania cen w granicach inflacji, ale lokatorzy mają większą pewność stabilności najmu, co poprawia zaufanie i zmniejsza rotację.
Wady najmu długoterminowego:
Niższa stopa zwrotu: Rentowność tradycyjnego najmu jest zazwyczaj mniejsza niż w modelu krótkoterminowym. Dane branżowe wskazują, że typowa roczna stopa zwrotu (netto) z mieszkania na wynajem długoterminowy oscyluje wokół kilku procent (np. 4–6% rocznie)rp.pl. Oczywiście faktyczna wartość zależy od lokalizacji i cen zakupu, ale generalnie trzeba się liczyć z niższymi przychodami niż przy krótkoterminowych rezerwacjach. W wielu przypadkach inwestor kończy z niższym miesięcznym przychodem niż mógłby uzyskać w modelu na doby.
Brak elastyczności i zamrożony kapitał: Decydując się na długoterminowy najem, musimy być gotowi, że mieszkanie będzie zablokowane na lata pod jednym najemcą. Jeśli nagle potrzebujemy gotówki lub chcemy sprzedać nieruchomość, najpierw trzeba będzie poczekać do końca umowy lub wykupić ją od lokatora. To zmniejsza płynność inwestycji.
Ryzyko nieterminowych płatności: Choć najemcy długoterminowi często płacą regularnie, istnieje ryzyko opóźnień czy nawet zaległości w opłatach. Wyegzekwowanie długu od lokatora bywa trudniejsze niż w przypadku wcześniejszej płatności w najmie krótkoterminowym. Trzeba pilnować terminów płatności i umowy, a w razie zaległości rozważyć konsekwencje prawne (wypowiedzenie umowy, eksmisja).
Konserwacja na koszt właściciela: W tradycyjnym najmie większość napraw i remontów pokrywa właściciel (inwestor). Jeśli instalacje się zepsują lub coś wymaga odnowienia, często niezbędny jest nakład środków własnych. Dodatkowo, jeżeli w ramach ustawy o ochronie lokatorów w lokalach wymieniane są liczniki, wodomierze, termomodernizuje się budynek itp., właściciel ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.
Podwyżki czynszu pod kontrolą: Właściciel może co roku podnosić czynsz o wskaźnik inflacji lub 3% wartości odtworzeniowej, co w praktyce wynosi kilka procent. Oznacza to, że w okresie wysokiej inflacji realna wartość czynszu może rosnąć mniej niż ceny rynkowe, co dla inwestora oznacza relatywnie niższe przychody od możliwych.
Ograniczony wybór najemców: W niektórych segmentach rynku lokatorzy długoterminowi mają egzekwowalne prawa (np. w najmie okazjonalnym obcokrajowcy muszą wybrać adres na czas eksmisji), co może wydłużać proces znalezienia najemcy i zniechęcać niektórych inwestorów.
Najem długoterminowy to zwykle spokojniejszy wariant inwestycji w nieruchomości – warto jednak liczyć się z mniejszymi stopami zwrotu niż w krótkoterminowych wynajmach. Zwykle poleca się go osobom, które dysponują ograniczonym czasem na zarządzanie nieruchomością i wolą mniejsze, ale pewniejsze zyski.
Koszty inwestycji i wymagania operacyjne
Koszty zakupu i przygotowania
Przed rozpoczęciem wynajmu każda strategia wymaga poniesienia kosztów nabycia i przygotowania mieszkania:
Cena zakupu mieszkania: Największy jednorazowy wydatek. Wysokość zależy od lokalizacji, standardu i wieku budynku. Warto uwzględnić marże rynku pierwotnego vs. wtórnego oraz koszty transakcyjne (notariusz, podatek PCC lub VAT, prowizja dla pośrednika itp.).
Remont i wyposażenie: W przypadku najmu krótkoterminowego zazwyczaj inwestujemy w wyższy standard. Mieszkanie powinno być w pełni umeblowane „pod klucz”, często z nowym lub odświeżonym wyposażeniem (łóżko, kanapa, stół, krzesła, naczynia, sprzęt AGD, lodówka, telewizor, pralka, odkurzacz, żelazko itp.). Do tego dekoracje, oświetlenie, poduszki, zasłony – wszystko, co podnosi atrakcyjność oferty. Przygotowanie standardowego mieszkania (np. 40–50 m²) w dobrym stylu może kosztować od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dodatkowo wymagana jest instalacja internetu, telewizji kablowej itp., gdyż turyści oczekują tych udogodnień od razu.
Długoterminowy najem można zorganizować prościej – często wystarczy umeblować podstawowe meble (łóżko, stół, szafę) i zostawić pomieszczenia „do aranżacji” przez najemców. Oszczędza to koszty wyposażenia (a lokatorzy przynoszą własne np. zestawy naczyń, pościel, może telewizor). Mniej wydajemy na dekoracje, ale wciąż warto zadbać o funkcjonalność mieszkania i podstawowe sprzęty AGD. Remont kapitalny i wymiana najważniejszych instalacji mogą być potrzebne zarówno w najmie krótkim, jak i długim, zwłaszcza w starszym budownictwie.Remont przejściowy: Przy pierwszym założeniu mieszkania trzeba ponieść jednorazowe nakłady – malowanie, odnowienie podłóg, naprawa usterek. W przypadku krótkoterminowego wynajmu standard wykończenia lepiej, aby był bardzo dobry lub nowoczesny, co podnosi cenę projektu. Liczmy 500–1000 zł za metr kwadratowy w średnim standardzie. W długoterminowym najmie można oszczędzić – dopasować wykończenie do własnego budżetu i remontować stopniowo.
Wyposażenie dodatkowe: Pościel, ręczniki, suszarki, zastawa stołowa, odkurzacz, lampki nocne, podstawowe środki czystości – wszystko to kupujemy na własny koszt. W najmie krótkoterminowym zużycie tych rzeczy będzie znacznie większe.
Koszty stałe i operacyjne
Po rozpoczęciu wynajmu generują się regularne koszty:
Raty kredytu hipotecznego: Jeśli nieruchomość jest kredytowana, rata co miesiąc spłaca część kapitału plus odsetki. Przy wysokich obecnych stopach procentowych (około 7–8% w 2024 r.) koszt obsługi kredytu może być znaczny – warto to uwzględnić. Nawet przy najmie długoterminowym ratę rzędu kilku tysięcy złotych musimy płacić niezależnie od obecności lokatora.
Podatek od nieruchomości: Co roku płacimy lokalny podatek od posiadania mieszkania (niewielki, w skali kilkuset złotych za mieszkanie 50 m²).
Ubezpieczenie mieszkania: Polisa mieszkaniowa i/lub OC wynajmującego to wydatek rzędu kilkuset złotych rocznie. Warto szczególnie przy najmie krótkim wybrać rozszerzone ubezpieczenie, obejmujące szkody wyrządzone przez gości.
Opłaty administracyjne i czynsz dla spółdzielni/wspólnoty: Jeśli czynsz do spółdzielni wynosi np. 500–800 zł miesięcznie, zwykle lokator go pokrywa, ale jeśli mieszkanie stoi puste (np. czekając na nowego najemcę), te koszty pozostają po stronie właściciela.
Media (prąd, woda, gaz, internet): W najmie krótkoterminowym właściciel często wlicza media w cenę, więc za wodę, prąd, ogrzewanie i internet płaci sam. To znaczący wydatek – miesięczne opłaty mogą wynosić kilkaset złotych (zwłaszcza prąd i klimatyzacja latem). W najmie długoterminowym zazwyczaj lokatorzy opłacają rachunki sami (wg liczników lub ryczałtu), więc właściciel tych kosztów nie ponosi.
Prowizje dla agencji i platform: Przy długoterminowym wynajmie agencja nieruchomości pobiera zazwyczaj prowizję jednokrotną (zwykle 50–100% jednego czynszu) za znalezienie najemcy. W krótkoterminowym korzystanie z platform wiąże się z prowizją od każdego najmu (np. ok. 3% dla Airbnb plus do 15% prowizji dla gościa, co pośrednio obciąża właściciela, lub w przypadku innych serwisów nawet 10–20%). Jeżeli zatrudnimy firmę zarządzającą najmem krótkim, jej prowizja to dodatkowe 10–20% przychodu.
Utrzymanie standardu: Zużycie mieszkania (malowanie, naprawy, wymiana sprzętów) to koszt, który trzeba pokryć własnym kosztem. W najmie krótkoterminowym częściej musimy wymieniać pościel, meble ogrodowe czy AGD ze względu na intensywne użytkowanie.
Rezerwa na pustostany: Dobrą praktyką jest odkładanie części czynszu na okresy, gdy mieszkanie stoi puste (co się zdarza zarówno w krótkim, jak i długim najmie, np. przy zmianie lokatorów czy poza sezonem). Te rezerwy stanowią bufor bezpieczeństwa.
Przykładowe wyliczenia rentowności
Rozważmy uproszczony przykład porównawczy. Załóżmy mieszkanie za 500 tys. zł w dużym mieście. Przy najmie długoterminowym można za nie uzyskać ok. 2500 zł netto czynszu miesięcznie (30 tys. zł rocznie). To daje ok. 6% rocznie brutto (30 tys. / 500 tys.). Po uwzględnieniu podatku (ryczałt 8,5%) oraz kosztów (remont co kilka lat, ubezpieczenie itd.) realna rentowność netto może spaść do ~4–5%.
W najmie krótkoterminowym miesięczny przychód brutto z tego samego lokalu przy dobrym obłożeniu 60–70% i średniej dobowej np. 200 zł wyniósłby: 30 dni × 200 zł × 0,65 ≈ 3900 zł miesięcznie, czyli 46 800 zł rocznie – co daje 9,36% rocznie brutto. Jednak od tej kwoty trzeba odjąć koszty sprzątania (np. 200 zł × liczba cykli, powiedzmy 10 cykli miesięcznie = 2000 zł), prowizje platform (5–10%, ~4500 zł rocznie), wyższe rachunki (załóżmy dodatkowe 300 zł miesięcznie) i szybszą amortyzację wyposażenia. Po odliczeniu tych kosztów „na czysto” może zostać około 30–35 tys. zł rocznie, czyli ~6–7% zysku brutto, co po podatku daje podobnie ~5%. Przy tym krótkoterminowa inwestycja wymaga znacznie więcej pracy. Faktyczne liczby zależą od lokalizacji i standardu mieszkania, jednak pokazują, że wysoka stawka za noc nie zawsze oznacza duży zysk – wiele kosztów zmniejsza efektywną rentowność.
Warto również pamiętać, że obecnie w Polsce oprocentowanie kredytów jest wysokie. Jeśli rata kredytu (kapitał + odsetki) przewyższa czynsz lub wpływy z wynajmu krótkoterminowego, inwestycja będzie generować ujemne przepływy gotówkowe (ujemny cash flow) i potrzeba dodatkowych wpłat właściciela. Stąd istotne jest realistyczne policzenie zarówno wszystkich kosztów, jak i potencjalnych przychodów, zanim kupimy mieszkanie.
Kwestie prawne i podatkowe
Podatek dochodowy od najmu
W Polsce dochody z najmu rozlicza się w tzw. ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że płacimy podatek proporcjonalny do przychodu (bez możliwości odliczania kosztów), według stawki 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie, a powyżej – 12,5%. Ta zasada dotyczy zarówno najmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego, jeśli uznaje się go za najem prywatny (pojedyncza nieruchomość, wynajem w ramach działalności prywatnej). W praktyce większość indywidualnych inwestorów wybiera ryczałt 8,5% i rozlicza się na podstawie prowadzonych notatek przychodów (faktury uproszczone czy ewidencja w Excelu). Konieczne jest jednak prowadzenie ewidencji przychodów, bo urząd skarbowy wymaga raportowania sum wpływów.
Wcześniej (sprzed 2023 roku) inwestorzy mieli możliwość wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa 12/32%), co pozwalało odliczyć koszty zakupu, remontów czy odsetki od kredytu. Obecnie jednak obowiązuje wyłącznie ryczałt dla najmu. To oznacza, że inwestorzy nie mogą odliczać kosztów (przykładowo wydatków na remont czy prowizji) od przychodu – za koszty fiskus uznaje jedynie stawkę 8,5%. Zatem większe inwestycje w wyposażenie szybciej “wchodzą” w kosztowne inwestycje niż w opłaty podatkowe.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ktoś prowadzi działalność gospodarczą i wynajmuje nieruchomości jako przedsiębiorca (np. posiada wiele mieszkań, zarabia stały, wysoki dochód z najmu). Wtedy podatek może być inny (CIT 12% lub 15% jako mały podatnik, lub PIT jako działalność gospodarcza). Jednak dla początkującego inwestora, który ma 1–2 mieszkania, najczęściej wystarczy rozliczenie najmu prywatnego ryczałtem.
VAT
W normalnych warunkach wynajem mieszkania na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT, jeśli jest prowadzony przez osobę fizyczną. Natomiast wynajem krótkoterminowy (tzw. wynajem turystyczny) czasami może być traktowany jako usługa hotelarska. Przepisy mówią, że jeśli nasza działalność wynajmowa przekracza pewne limity lub jest prowadzona w sposób zorganizowany, trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT. W praktyce jednak większość indywidualnych inwestorów, którzy mają tylko jedno mieszkanie i wynajmują je kilkakrotnie w roku, nie osiąga progu obrotów VAT (200 000 euro rocznie) i nie musi rejestrować się jako VAT-owiec. Trzeba jednak mieć na uwadze, że jeśli nasza działalność się rozrośnie (wiele mieszkań, usługi dodatkowe jak śniadania czy hotelowe udogodnienia), to może powstać obowiązek VAT. Aby być bezpiecznym, warto monitorować przychody i – w razie wątpliwości – zasięgnąć porady księgowego.
Umowa i formalności
Umowa wynajmu: Długoterminowy najem zakłada spisaną umowę najmu (najczęściej na czas oznaczony, np. 12 miesięcy lub nieoznaczony z możliwością wypowiedzenia). Dobrą praktyką jest spisanie umowy na piśmie, zawierającej wszystkie warunki (czynsz, okres najmu, terminy płatności, wysokość kaucji, zasady użytkowania lokalu). Częstym rozwiązaniem jest tzw. najem okazjonalny – szczególny typ umowy dla najemców niezameldowanych na pobyt stały, wymagający umowy notarialnej z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji i wskazaniem alternatywnego lokalu do zamieszkania na wypadek eksmisji. To zabezpieczenie dla wynajmującego na wypadek problemów z lokatorem.
Krótkoterminowy najem najczęściej nie przewiduje długiej umowy, a jednorazowe formalności. Rezerwacja i płatność często odbywają się online, a dane najemcy (imię, nazwisko, PESEL lub paszport) są zazwyczaj zbierane przy meldunku (co jest wymogiem prawa, gdyż trzeba zgłosić turystę do ewidencji pobytu czasowego). W praktyce wynajmujący korzystają z narzędzi elektronicznych, ale warto pamiętać, że wciąż istnieje wymóg prowadzenia ewidencji najemców i meldunków, jeżeli goście zostają w mieszkaniu ponad 48 godzin.Zezwolenia i rejestry: Na razie w Polsce nie ma wymogu rejestracji mieszkań krótkoterminowych w centralnym rejestrze (jak planowano w 2024/2025), ale sytuacja szybko się zmienia. Już ogłoszono, że od 2026 r. ma ruszyć obowiązkowy rejestr wynajmu krótkoterminowego. Rekomendowane jest śledzenie zmian prawnych i upewnienie się, czy lokal na pewno można wynajmować (np. w niektórych wspólnotach mieszkaniowych wprowadzane są regulaminy zakazujące najmu krótkiego; niektóre miasta mogą wymagać rejestracji lub zezwolenia). W najmie długoterminowym formalności są prostsze – wystarczy zgłosić umowę do właściwego urzędu (w przypadku najmu okazjonalnego do ewidencji w urzędzie gminy) oraz upewnić się, że mieszkanie jest zdatne do zamieszkania (odbiór, pozwolenie na użytkowanie, jeśli jest to nowe budownictwo).
Podatek od sprzedaży (przy flipie): Jeśli inwestor kupuje mieszkanie z zamiarem szybkiej odsprzedaży po remoncie (flipping mieszkań), musi pamiętać, że zysk kapitałowy ze sprzedaży lokalu przed upływem 5 lat od jego nabycia (liczonego od 1 stycznia roku następującego po zakupie) jest opodatkowany podatkiem dochodowym – 19% (stawka PIT dla przychodu kapitałowego) lub 19% w ramach działalności gospodarczej. Po 5 latach taki dochód jest już wolny od podatku. To ważna kwestia, która może istotnie zmienić opłacalność flipu.
Ryzyka prawne
Należy pamiętać o kilku dodatkowych ryzykach prawnych:
Odpowiedzialność za lokatorów: Wynajmujący odpowiada za stan techniczny mieszkania i musi dbać o bezpieczeństwo lokatorów (np. pracujące instalacje, sprawność gazu, czujniki czadu). W najmie krótkim wynajmujący jest również odpowiedzialny za bezpieczeństwo gości (np. gaśnica, apteczka, instrukcje ewakuacyjne) – zwłaszcza jeśli istnieją lokalne wymogi (patrz noclegi turystyczne).
Przestrzeganie regulacji lokalnych: W różnych miastach mogą obowiązywać dodatkowe ograniczenia. Przykładowo, Kraków wprowadził kiedyś podatek turystyczny, Warszawa rezygnowała z niego, a inne miasta mogą ustalać limity najmu dobowego w mieszkaniach miejskich. Warto sprawdzić lokalne przepisy.
Konkurencja z nieruchomościami socjalnymi: W dużych miastach maleje podaż mieszkań na wynajem, bo rośnie sektor PRS (institutional rental) i mieszkania oddawane do najmu społecznego. Konkurencja ta wpływa na ceny rynkowe.
Podsumowując, kwestie prawne i podatkowe można opanować, ale wymagają staranności. Obowiązkowe jest wybranie odpowiedniej formy opodatkowania (ryczałt), prowadzenie ewidencji przychodów oraz świadomość możliwości rejestracji VAT w przypadku dużej skali najmu krótkoterminowego. Ważne jest również zapoznanie się z regulaminem wspólnoty czy spółdzielni, aby upewnić się, że nic nie zabrania krótkotrwałego wynajmu.
Wymagania operacyjne i ryzyka związane z zarządzaniem
Najem krótkoterminowy – operacje i ryzyka:
Zarządzanie rezerwacjami: Trzeba monitorować oferty na platformach rezerwacyjnych, odpowiadać na zapytania w nocy i zawozi i utrzymywać wysoką ocenę gości. Skuteczne zarządzanie rezerwacjami wymaga wiedzy o tym, jak ustawiać promocje, optymalizować kalendarz i reagować na zmiany w branży (np. zmieniające się trendy turystyczne, konkurencję).
Ciągła obsługa gości: Za każdym razem, gdy nowi goście przyjeżdżają lub wyjeżdżają, trzeba posprzątać mieszkanie, wymienić pościel i zabezpieczyć lokum. Jeśli nie zajmuje się tym osobiście, trzeba mieć zaufaną firmę sprzątającą. W grę wchodzą też check-in i check-out – codzienna lub częstsza obsługa gości (podprowadzenie, wydanie kluczy, poinstruowanie, co wolno a czego nie wolno w mieszkaniu).
Harmonogram czyszczenia: Przygotowywany jest grafik sprzątania, a w razie nagłego wyjazdu wcześniejszego niż planowano – trzeba elastycznie zorganizować zespoły sprzątające.
Obsługa awarii: Jeśli coś się zepsuje (pęknięta rura, zepsuta pralka), może to oznaczać konieczność pilnej interwencji hydraulika lub elektryka. Nagła awaria w środku pobytu gości to duży kłopot – trzeba szybko znaleźć fachowca i ponieść koszt usługi.
Ryzyko pustostanów: Poza sezonem albo gdy mieszkanie nie ma rezerwacji, trzeba pogodzić się z brakiem przychodów, choć pewne koszty (kredyt, podatki) dalej trzeba płacić.
Fluktuacje popytu: Niepewność co do przyszłego popytu turystycznego (np. pandemia COVID-19 pokazała, że nawet najbardziej dochodowy wynajem krótkoterminowy może gwałtownie stracić ruch) oznacza ryzyko strat w nagłych sytuacjach.
Obowiązki obsługi prawnej: Jeśli ktoś stosuje najem krótkoterminowy w dużym zakresie, czasem konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej, a to pociąga za sobą dodatkowe obowiązki (księgowość, ZUS).
Wymagane certyfikaty i pozwolenia: W przyszłości (od 2026 roku) planowany jest obowiązek wpisu do rejestru, co może wymagać dodatkowych dokumentów (certyfikat energetyczny, dokument własności, zezwolenie turystyczne itp.). Do tego dochodzi przestrzeganie zasad bezpieczeństwa, ochrony przeciwpożarowej, informowanie gości o wyjściach ewakuacyjnych, co w praktyce zbliża formę działalności do prowadzenia małego hotelu.
Najem długoterminowy – operacje i ryzyka:
Relacja z lokatorem: W długoterminowym najmie kluczowa jest znajomość i wyczucie – inwestor musi od początku dokładnie sprawdzić najemcę (historia najmu, opinie, stabilność finansową), by zminimalizować ryzyko braku płatności czy dewastacji. Dobrą praktyką jest pobranie kaucji zabezpieczającej na wypadek szkód lub niepłacenia.
Nadzór nad stanem technicznym: Co jakiś czas należy odwiedzać mieszkanie lub zlecać audyt, żeby mieć kontrolę nad jego stanem (czasem właściciele robią to przez pośredników, którzy co miesiąc sprawdzają stan nieruchomości). Unika to sytuacji, w której lokator przestaje dbać o lokal.
Wypowiedzenie umowy i eksmisja: Przedłużające się zaległości czynszowe mogą wymagać wypowiedzenia umowy i przeprowadzenia procedury sądowej o eksmisję (jeśli najemca nie chce się wyprowadzić). Najem okazjonalny z oświadczeniem poddania się egzekucji w takiej sytuacji znacznie przyspiesza formalności.
Ciągłość wynajmu: Po zakończeniu umowy trzeba znaleźć nowego najemcę – czasem może się to udać od razu, innym razem można mieć nawet miesiąc lub dwa „na rynku”. Dlatego również w tradycyjnym wynajmie warto mieć rezerwę finansową na ewentualne przebicia i okresy bez najemcy.
Podwyżka cen transakcyjnych: Ogólnie stabilność dochodu z najmu długoterminowego jest mniejsza, bo stawki czynszu rosną wolniej niż ceny nieruchomości. Oznacza to, że im droższe było mieszkanie, tym dłużej inwestycja się zwraca.
Flipping mieszkań – alternatywna strategia inwestycyjna
Oprócz wynajmu można rozważać flipping mieszkań jako alternatywę lub uzupełnienie portfela inwestycyjnego. Flipping polega na kupnie mieszkania po relatywnie niskiej cenie (np. z rynku wtórnego, często do remontu), szybkiej modernizacji/remoncie i odsprzedaży z zyskiem.
Zalety flippingu:
Potencjalnie szybki zwrot z inwestycji – inwestor nie czeka latami na zyski z najmu, tylko może sprzedać nieruchomość w ciągu kilku miesięcy do roku.
Możliwość uzyskania znacznego zysku przy dużej renowacji standardu. Przykładowo, remont wysokiej jakości i atrakcyjna lokalizacja mogą pozwolić na sprzedaż za kilkanaście procent więcej niż cena zakupu (choć to wymaga świetnego rozeznania rynku).
Zyski wolne od bieżących kosztów eksploatacji lokalu, bo mieszkanie stoi puste przed sprzedażą (chyba że inwestor finansuje cenę kredytem – wtedy płaci odsetki).
Wady i ryzyka flippingu:
Ryzyko rynkowe: Flipping jest uzależniony od koniunktury na rynku nieruchomości. Spadki cen mogą zniweczyć nawet najstaranniej przygotowaną inwestycję.
Konieczność wiedzy i doświadczenia: Aby czerpać zysk, trzeba dobrze ocenić, jakie remonty są potrzebne i jakie ulepszenia przyciągną kupujących. Niedoszacowanie kosztów remontu lub przecenienie wartości mieszkania może skończyć się stratą.
Czas i wysiłek: Nawet jeśli inwestor wynajmuje firmę do remontu, to wymaga czasu na nadzorowanie prac, wybór ekipy, zatwierdzanie projektów itp. To nie jest model pasywnego dochodu.
Koszty podatkowe: Sprzedaż mieszkania w ciągu 5 lat od zakupu (także po remoncie) skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku od zysku. Stawka wynosi 19% od dochodu (przychód – koszty), co może znacznie obniżyć realną rentowność flipu.
Brak dochodu pasywnego: W odróżnieniu od najmu, flipping generuje jednorazowy zysk, ale nie stały przepływ gotówki. Inwestor musi potem poszukiwać kolejnej okazji, co oznacza ponowne zamrożenie kapitału.
Flipping mieszkań to opcja dla osób, które mają doświadczenie w rynku nieruchomości, dysponują gotówką lub zdolnością kredytową, i są gotowe podjąć większe ryzyko. Może być atrakcyjną strategią w okresie szybkiego wzrostu cen nieruchomości lub w segmencie remontów pod wynajem.
Podsumowanie i rekomendacje
Początkujący inwestor, planując inwestycje w nieruchomości i rozważając strategie najmu, powinien w pierwszej kolejności ocenić swoje możliwości czasowe, finansowe i apetyt na ryzyko. Oto kluczowe wnioski:
Rentowność vs. wysiłek: Najem krótkoterminowy oferuje potencjalnie wyższe przychody na metra kwadratowego, ale wymaga znacznie więcej pracy i ponoszenia bieżących kosztów. Wynajem długoterminowy daje niższe, ale bardziej stabilne wpływy, przy mniejszej konieczności codziennego zarządzania. Dla kogoś, kto dopiero zaczyna i nie chce rezygnować z pracy etatowej, zwykle lepszy jest wynajem długoterminowy – mniej angażuje w życie codzienne i jest prostszy w organizacji.
Skala i lokalizacja: Inwestycja w model krótkoterminowy ma sens, jeśli mieszkanie znajduje się w atrakcyjnej turystycznie lub biznesowo lokalizacji (np. centrum miasta, kurort). W małych miastach, gdzie nie ma wielu turystów, wynajem krótkoterminowy może generować zbyt niski popyt. Z kolei w większych miastach wynajem tradycyjny jest zawsze potrzebny (studenci, pracownicy), więc wartość mieszkania się utrzymuje, a popyt na długie najmy jest wysoki.
Zabezpieczenie finansowe: Niezależnie od wybranej strategii, warto mieć poduszkę finansową na czas kryzysu lub pustych okresów. Jeśli planujesz najem krótkoterminowy, przygotuj się na okresy poza sezonem. Jeśli bierzesz kredyt, przelicz dokładnie wszystkie koszty (również podatki i prowizje), by nie zostać z ujemnym cash-flow.
Podatek i formalności: Rozpoczynając wynajem, od razu przyjmij opcję ryczałtu 8,5% (do 100 tys. zł rocznie). Wyboru tego nie trzeba zgłaszać formalnie – wystarczy, że przy rozliczeniu wykażesz przychód z najmu. Prowadzenie najmu krótkoterminowego może wymagać rejestracji VAT, jeżeli przychody będą bardzo wysokie albo jeżeli oferujesz dodatkowe usługi jak śniadania, sprzątanie.
Wzrost kapitału: Tradycyjny najem pozwala stopniowo spłacać kredyt i budować kapitał własny. Z czasem rosnący czynsz może stać się nadwyżką nad kosztem kredytu, co przekształci się w czysty dochód. Ten proces jest powolny, ale bezpieczny.
Alternatywy: Jeśli masz do dyspozycji wolny czas lub umiejętności, możesz rozważyć także flipping mieszkań lub kombinację strategii (np. wynajem krótkoterminowy poza sezonem zmienić na średnioterminowy / studencki). Jednak dla bezpiecznego startu radzimy najpierw opanować jeden model (najlepiej długoterminowy), zrozumieć rynek, a dopiero później eksperymentować z innymi formami inwestycji.
Jaki najem wybrać na start? Dla początkujących inwestorów zwykle bardziej odpowiedni jest najem długoterminowy. Zapewnia on większą stabilność finansową i wymaga prostszej organizacji. Mimo że generuje zwykle niższe zwroty procentowe niż najem na doby, daje cenną praktykę w zarządzaniu nieruchomością bez ciągłego “gaszenia pożarów”. Po nabraniu doświadczenia, sprawdzeniu lokalnego rynku i ewentualnym skalowaniu portfela, można rozważyć rozszerzenie działalności o najem krótkoterminowy (zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach) lub flipping, który wymaga większego ryzyka. Kluczem jest dobranie strategii do swoich możliwości – inwestowanie w mieszkania zawsze wiąże się z kombinacją zysków i wyzwań, ale przy rozsądnym podejściu może skutecznie budować majątek na przyszłość.